공시지가와 감정평가액이란?
공시지가 - 표준지 공시지가와 개별공시지가, 감정평가액
아파트나 주택 및 토지 구입, 경매 등으로 부동산을 공부하다 보면 공시지가와 감정평가액이란 용어를 자주 보실 수 있을 텐데요. 공시지가, 감정평가액이 무엇인지 그 뜻을 알아보겠습니다. 공시지가란 국토교통부 장관이 조사하고 평가한 토지 단위 면적당 가격인데요. '부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률'에 따라서 매년 산정됩니다.
그래서 공시지가를 기준으로 건강보험료와 재산세, 보유세 등 각종 세금을 산정하는 것입니다. 개별단독주택, 표준 단독주택, 공동주택, 개별지, 표준지 등 공시 가격 정보 제공해주는 사이트가 있습니다. 부동산 공시지가를 확인하는 방법은 아래 링크에서 확인하실 수 있습니다.
공시지가에서 표준지 공시지가, 개별공시지가로 나뉩니다. "표준지 공시지가"라는 것은 전국 2,700만 필지를 개별적으로 공시지가로 산정하기 어렵기 때문에 대표적인 50만 필지를 골라서, 국토교통부 장관이 산정한 것입니다. 그럼 개별공시지가란 무엇일까요? "개별공시지가"라는 것은 이러한 표준지 공시지가를 기준으로 하여 개별토지의 특성과 비교표준지 특성을 비교해서 시장이나, 군수, 구청장 등이 결정하여 공시하는 것을 말합니다. 국토교통부에서 정리한 내용은 다음과 같습니다.
개별공시지가는 국토교통부 장관이 매년 공시하는 표준지 공시지가를 기준으로 시장, 군수, 구청장이 조사한 개별토지의 특성과 비교표준지의 특성을 비교하여 , 토지가격비준표상의 토지특성 차이에 다른 가격배율을 산출하고 이를 표준지 공시지가에 곱하여 지가를 산정 후 감정평가업자의 검증을 받아 토지소유자 등의 의견수렴과 시, 군, 구 부동산평가위원회 심의 등의 절차를 거쳐 시장, 군수, 구청장이 결정 및 공시하는 개별토지의 단위면적당 가격(원/제곱미터)을 말합니다.
개별공시지가 활용은 토지 관련 국세 및 지방세의 부과기준, 개발부담금 등 각종 부담금의 부과기준으로 활용됩니다. 개별공시지가 기준일과 조사대상에 대해 알아보겠습니다. 1월 1일 기준과 7월 1일 기준 등 2가지로 나뉘는데요. 1월 1일 기준으로 국세 또는 지방세의 부과대상 토지(국/공유지의 경우 도로 등 공공용토지는 제외), 개발부담금 등 각종 부담금의 부과대상 토지, 관계법령에 의거 개별공시지가를 적용토록 규정되어 있는 토지와 시장, 군수, 구청장이 관계 행정기관의 장과 협의하여 개별공시지가를 결정, 공시하기로 한 토지이고 7월 1일 기준으로는 분할, 합병, 신규등록, 지목변경, 국/공유지가 사유지로 변경된 토지로 개별공시지가가 없는 토지가 있겠습니다.
표준지 공시지는 매년 1월 1일 기준의 토지에 대한 적정 가격을 평가 및 공시하여 토지에 대한 감정평가의 기준과 개별공시지가 등 각종 행정목적을 위한 지가산정의 기능으로 적용하기 위함인데요. 부동산공시법 제3조 제1항에 의하면 국토교통부 장관은 토지이용 상황이나 주변 환경 기타 자연적·사회적 조건이 일반적으로 유사하다고 인정되는 일단의 토지 중에서 선정한 표준지에 대하여 매년 공시기준일 현재의 적정 가격을 조사·평가하고, 중앙부동산가격공시위원회의 심의를 거쳐 이를 공시한다고 되어있습니다.
부동산공시법 제3조 제1항 및 제2조 제5호에 따르면 공시지가의 개념은 다음과 같습니다. "표준지 공시지가"라 함은「부동산 가격공시에 관한 법률」(이하 "부동산공시법"이라고 한다)의 규정에 의한 절차에 따라 국토교통부 장관이 조사, 평가하여 공시한 표준지의 단위면적당(㎡) 적정 가격을 말한다고 나와있습니다. 적정 가격이란 토지, 주택 및 비주거용 부동산에 대하여 통상적인 시장에서 정상적인 거래가 이루어지는 경우 성립될 가능성이 가장 높다고 인정되는 가격을 말합니다.
부동산공시법 제9조에 의하면 공시지가의 효력은 토지시장의 지가정보를 제공하고, 일반적인 토지거래의 지표가 됩니다. 또한 국가 및 지방자치단체 등이 그 업무와 관련하여 지가를 산정하는 경우에 그 기준이 되고, 감정평가업자가 개별적으로 토지를 감정 및 평가하는 경우에 그 기준이 됩니다.
감정평가액이란?
그러면 이제 감정평가액이란 무엇인지 살펴보겠습니다. 감정평가사가 부동산 경제적 가치를 화폐단위로 측정한 것인데요. 법원은 경매물건의 감정을 감정평가사에게 의뢰부터 합니다. 감정인 평가액을 그대로 최저 매각 가격으로 정해야만 하는 것은 아닌데 실무에서는 대부분 최저 매각 가격으로 정하고 있다고 합니다. 경매 진행 중인 감정평가서는 매각 기일 1주일 전부터 매각물건명세서에 첨부하여 일반이 열람할 수 있도록 합니다.
